賃貸の入居者に出て行ってもらうための解決秘策

監修：

私たち訳あり物件管理センターは35年以上にわたり、いわゆる訳あり物件に特化した不動産取引を行ってまいりました。特に立退きトラブルや事故物件を代表とする空室問題は非常に深刻で、自社所有物件も含めて幾度となく対応してまいりました。経験を積み重ね、蓄積してきたノウハウをもとにオーナー様に役立つ情報を発信し続けます。

家賃滞納や迷惑行為、あるいは建て替えなどの事情で「入居者に出て行ってもらいたい」と悩むオーナー様は少なくありません。しかし、借主が強く保護される日本の法律下では、一方的な立ち退き要求は困難です。

泥沼化を避け、円満な解決を図るには、立ち退きが認められる「正当事由」の仕組みと正しい交渉手順の理解が不可欠です。本記事では、個人オーナーが最短・低リスクで退去を実現するための実務的なステップを詳しく解説します。

1 「賃貸物件から出て行ってもらいたい」と悩むオーナー様へ
- 1 管理組合と個人オーナーの違い
2 まずは任意で話し合いから始めてみる
3 賃貸物件から出て行ってもらいたいときの交渉手順
4 強制退去には「正当事由」が必要
5 「正当事由」と立ち退き料
- 1 「正当事由」を立ち退き料で補填する
- 2 立ち退き料の相場
6 立ち退き要求が認められる2つのケース
- 1 オーナーの事情で「正当事由」が必要なケース
- 2 入居者の問題で「正当事由」を問わないケース
7 「絶対に出て行ってもらいたい！」のに拒否される場合の対処法
8 立ち退きトラブルの成功事例
- 1 契約違反しまくりの店主が出て行かない
- 2 DV気質の息子が物件売却を阻止する
9 交渉や裁判を有利に進めるためには
10 賃貸物件における立ち退き問題にお困りなら

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「賃貸物件から出て行ってもらいたい」と悩むオーナー様へ

賃貸物件を所有していると、家賃滞納や契約違反、近隣トラブルなどで「このまま住み続けてもらうのは厳しい」と感じる場面があります。また、建て替えや自己使用といったオーナー側の事情で、入居者に退去をお願いしたいケースもあるでしょう。とはいえ、賃貸では借主の保護が強く、話し合いを続けても長引きやすいのが現実です。
大切なのは、退去できるケースとできないケースを見極め、順番を間違えずに動くことです。

管理組合と個人オーナーの違い

まず押さえたいのは、管理組合が関与する分譲マンションと、個人オーナーが所有する賃貸物件では、動き方が異なるという点です。管理組合が主体になる場合は、理事会や総会決議などの合意形成が必要になり、手続きは複雑になりやすいです。個人オーナーが所有する賃貸マンションやアパートなら、意思決定の主体が明確なので、通知や交渉を自分の判断で進めやすくなります。

この記事では、主に個人オーナーが入居者に出て行ってもらいたいと考えたときの、現実的な進め方に絞って解説します。

まずは任意で話し合いから始めてみる

賃貸オーナーであっても「今日から出て行ってください」と一方的に退去を求めることはできません。建物賃貸借では借主の立場が法律で強く守られており、貸主都合の解約や更新拒絶には厳しい制約があります。

出て行ってもらいたいと考えたら、最初にやるべきことは任意交渉です。理由を整理して説明し、退去時期や条件を話し合い、合意で退去してもらう流れとなります。ここを飛ばして強く出ると、関係がこじれて、かえって時間も費用もかかることになりかねません。

賃貸物件から出て行ってもらいたいときの交渉手順

賃貸物件から出て行ってもらう退去交渉は、思いつきで動いてもうまくいきません。全体の流れを把握しておくと、途中で何を準備すべきかが見えやすくなります。基本は、通知を行い、任意交渉を進め、合意できたら書面化して退去手続きに移る、という順番です。

1. 通知を行う

入居者に退去してもらいたいときは、まず通知から始めます。特にオーナー都合で解約を申し入れる場合、借地借家法第27条では「貸主からの解約申入れは申入れの日から6か月を経過して終了する」と定められています。急に退去させることはできないのです。

しかも、6か月前に言えば必ず退去させられるわけではなく、「正当事由」も必要になります。通知は早めに行い、理由・希望退去日・今後の話し合い方法を落ち着いて伝えることが大切です。

2. 任意交渉を進める

通知のあとに行うのが任意交渉です。ここでは、「なぜ退去をお願いしたいのか」を曖昧にせず、相手が納得できる形で説明する必要があります。家賃滞納や契約違反があるなら、その事実を時系列で示しましょう。オーナー事情なら、建て替えの必要性や自己使用の事情を具体化します。

交渉では、退去希望日だけを押しつけるのではなく、入居者の生活事情も聞くことが重要です。特にオーナー都合では、引っ越し費用や立ち退き料を含めた条件調整が合意の分かれ目になります。理由が弱いのに強い言葉で押し切ろうとする、条件が不十分なまま迫ると、拒否されて長期戦になりやすいです。

3. 合意に基づき、退去手続きを行う

話し合いでまとまったら、必ず合意内容を文書化しましょう。口約束だけで済ませると、「そんな条件は聞いていない」「支払日が違う」と後でもめやすいからです。合意書には、賃貸借契約を終了する日、実際の退去日、立ち退き料の金額と支払日、原状回復や鍵の返還方法などを明記します。ここまで書面で固めておけば、退去直前の条件変更も防ぎやすくなります。

合意が取れないからといって無理に荷物を動かしたり、鍵を変えたりするのは控えましょう。オーナー側が不利になりかねません。適法に終わらせるためには、合意か、法的手続きかのどちらかで進める必要があります。

強制退去には「正当事由」が必要

オーナー側の事情で契約を終わらせたい場合、重要になるのが借地借家法第28条の「正当事由」です。貸主が更新拒絶や解約申入れをするには、単に「出ていってほしいから」では足りず、退去させる必要性、これまでの経過、建物の利用状況、建物の現況、さらに立ち退き料の申出があればその内容まで含めて総合判断しなければならないという考え方です。オーナーの都合だけで退去を実現するのは簡単ではありません。

正当事由を補強できる事情と証拠がそろってさえすれば、交渉や裁判でも前に進める余地があります。なお、家賃滞納や重大な契約違反のように、借主側に問題があって信頼関係が壊れているケースは、オーナー都合の正当事由とは別の枠組みで解除を検討できます。

「正当事由」と立ち退き料

正当事由と立ち退き料オーナー都合の立ち退きでは、正当事由の有無と並んで、立ち退き料の設計が結果を左右します。正当事由がやや弱い場合でも、条件提示の内容によっては合意や判断に影響することがあります。

「正当事由」を立ち退き料で補填する

正当事由が有効であるかどうかは、オーナーと入居者の事情を比較して判断されますが、実務では借主の生活基盤への影響が重く見られやすいです。そこで重要になるのが立ち退き料です。

立ち退き料は正当事由の代わりではなく、不足しがちな部分を補う材料として考えるべきです。たとえばマンションを建て替える際に、工事の必要はあるが借主側の不利益も大きいというようなケースでは、その不利益を金銭でどこまで埋められるかが大きな判断材料になります。
立ち退き料は、払えば何でも退去させられる魔法のお金ではありません。ここを誤解して「少し払えば出ていくはず」と考えると、交渉が失敗しやすくなります。

立ち退き料の相場

立ち退き料には法律で一律の金額が決まっているわけではありません。一般に、住居なら家賃の6か月分から1年分程度が一つの目安として紹介されることはありますが、実際はそれだけで決まりません。入居期間の長さ、家族構成、転居先探しの難しさ、事業用物件なら営業補償の要否などで大きく変わります。

たとえば、高齢者世帯や長期入居者では、転居負担が重くなりやすいです。店舗や事務所では引っ越し費用だけでは足りない場合もあります。大切なのは、相場だけで押し切らず、相手に生じる現実の不利益を見積もって条件を組むことです。

立ち退き要求が認められる2つのケース

立ち退き要求が通る場面は、大きく分けると2つです。ひとつは、オーナー側に契約を終わらせるだけの事情があり、正当事由を整えて進めるケースです。もうひとつは、入居者側に重大な問題があり、契約違反や信頼関係の破壊を理由に解除を目指すケースです。

オーナーの事情で「正当事由」が必要なケース

オーナー事情で立ち退きを求める場合は、前提として正当事由が必要です。しかも、理由を言葉で並べるだけでは足りません。なぜ今その物件を明け渡してもらう必要があるのか、その必要性がどの程度切迫しているのかを示すことが求められます。

建物の老朽化による建て替え

建物の老朽化は、正当事由としてよく出てくる理由です。ただし、築年数が古いだけでは弱く、耐震性の不足、雨漏りや設備故障の頻発、修繕では安全確保が難しいといった具体事情が必要です。「古いから建て替えたい」ではなく、「この状態では継続使用が危険、または非合理で、建て替えが現実的」という説明にしなければなりません。

耐震診断、修繕履歴、業者の調査報告などがあると説得力が増します。老朽化を理由にするなら、「新しい・古い」「きれい・汚い」といった感覚ではなく資料で示せるかが勝負です。

オーナーが自己使用せざるを得ない

オーナーやその家族がその物件を使う必要がある場合も、正当事由の候補になります。ただし、単に「自分で住みたい」「何となく手元に戻したい」では弱いです。オーナーが今の住居を維持できない事情がある、介護や生活再建のためにその物件が必要であるなど、自己使用の必要性が高いことを示す必要があります。

ここで見られやすいのは、本当にその物件でなければならないのか、ほかに代替手段はないのかという点です。自己使用は認められる余地がある一方で、理由の詰めが甘いと通りにくい類型でもあります。

土地の再開発事業計画がある

都市計画や再開発事業が関わるケースでは、個人の都合よりも公共性が高く、正当事由を補強しやすい傾向があります。特に、行政計画や開発スケジュールが具体化している場合は、建物の継続使用が難しくなる事情を示しやすくなります。ただし、再開発を理由にする場合でも、入居者への説明責任が消えるわけではありません。

資料の提示、退去時期の見通し、補償の条件などを明確にしないと、相手は不信感を持ちやすくなります。強い理由があるときほど、説明を雑にしないことが大切です。

入居者の問題で「正当事由」を問わないケース

一方で、入居者側に重大な問題がある場合は、オーナー都合の正当事由とは別に、契約違反や信頼関係破壊を理由として解除を目指せます。ただし、ここでも「腹が立つ」「困っている」だけでは足りません。違反内容、注意の履歴、改善しなかった経過を積み上げることが必要です。

3か月以上家賃を滞納している

家賃滞納は、立ち退き請求に進みやすい代表例です。一般的に3か月以上の滞納は一つの目安とされますが、実際には金額、滞納の繰り返し、催告への反応なども見られます。たとえば、毎回督促しないと払わない、約束を何度も破る、といった事情が重なると、信頼関係が壊れていると評価されやすくなります。

逆に、1回だけ短期間の遅れがあった程度では、すぐ解除できるとは限りません。請求書、入金履歴、催告書、会話記録を残しておくことが重要です。

賃貸契約に違反している

契約違反も、内容によっては解除理由になります。たとえば、無断転貸、無断増改築、禁止されているペット飼育、用途違反、共用部の占拠などです。ポイントは、違反が単発か継続か、注意後も改善しないかどうかです。軽微な違反を一度しただけでは弱くても、何度注意しても直らない場合は事情が変わります。

ここで失敗しやすいのは、口頭注意だけで終えてしまうことです。違反写真、注意文書、再発日、管理会社の報告をそろえておくと、後で非常に強い材料になります。

近隣住民への迷惑行為を行っている

騒音、暴言、ゴミ出しルール違反、共用部での迷惑行為なども、内容次第で立ち退きの検討対象になります。特に問題なのは、他の入居者の退去やクレーム増加につながるケースです。オーナーにとっては一人の問題でも、建物全体の収益や評判に影響するからです。

ただし、迷惑行為は主観で語ると弱くなります。「うるさい人だった」ではなく、「何月何日何時ごろ、誰からどんな苦情があり、どのように注意し、その後どうなったか」と客観化する必要があります。第三者の苦情書面や録音があると、主張の精度が上がります。

「絶対に出て行ってもらいたい！」のに拒否される場合の対処法

退去拒否される場合の対処法正当事由があるはずなのに退去を断られる、あるいは入居者側に問題があるのに話し合いにならない、ということは珍しくありません。その場合は、感情的に押すのではなく、理由に応じて次の一手を変えることが必要です。

【オーナーの事情】立ち退き料で再提示する

オーナー都合で拒否されるときは、法的な理屈より先に、条件面で折り合っていないことが多いです。そこで有効なのが、立ち退き料や付随条件の見直しです。たとえば、引っ越し費用の上乗せ、敷金精算の前倒し、退去時期の猶予、原状回復負担の調整など、相手が動きやすくなる条件を再設計します。

ここで大切なのは、むやみに増額することではなく、相手が何に困っているかを見極めることです。金額だけが争点とは限りません。転居先が見つからないこと、時期が厳しいこと、手続きが負担なことが障害になっている場合もあります。

【入居者の問題】内容証明郵便を送る

家賃滞納や契約違反があるのに改善しない場合は、内容証明郵便で正式に通知する段階に進みます。内容証明は、日本郵便が「いつ、いかなる内容の文書を、誰から誰宛てに差し出したか」を証明する制度です。ただし、文書の内容が真実かどうかまで証明するわけではありません。

強い証拠にするには、書面の中身そのものが重要です。違反事実、是正要求、期限、従わない場合の対応を整理して記載し、後の訴訟で使える形にしておく必要があります。自分で作ることも不可能ではありませんが、表現を誤ると不利になることもあるため、弁護士確認のもとで進めたほうが安全です。

建物明渡請求訴訟を起こす

交渉でどうにもならないときの最終手段が、建物明渡請求訴訟です。判決で明渡しが認められれば、最終的には強制執行へ進むことも可能になります。実務上、内容証明の送付から判決までの期間は、スムーズでもおおよそ3〜6か月程度が一つの目安とされ、争いが激しければそれ以上かかることもあります。

訴訟では、契約書、通知書、配達記録、滞納一覧、苦情記録、写真や録音など、これまで集めた材料の質が結果を左右します。訴えること自体が目的ではなく、訴訟に耐えられる準備が整っているかが重要です。

立ち退きトラブルの成功事例

ここでは、訳あり物件管理センターで実際にあった事例をもとに、どのような場面で立ち退き問題が深刻化しやすいのかを見ていきましょう。
さらに詳しく知りたい方は、訳あり物件管理センター事例紹介も併せてお読みください。

1. 契約違反しまくりの店主が出て行かない

神奈川県大和市の事例では、マンション1階の飲食店テナントが、壁に穴を開ける、共用部の廊下を占拠して商品を陳列する、従業員の喫煙所にする、駐車場を勝手に客に使わせるなど、数々の契約違反や迷惑行為を続けていました。

それでも賃料自体は払っていたため、単純な滞納案件のようには進まず、立ち退きを求めても応じないまま、12年にわたる係争になりました。この事例から賃料を払っている相手でも違反内容と継続性を積み上げれば争点化できる、準備不足だと極端に長引くということがわかります。

2. DV気質の息子が物件売却を阻止する

アパートの一部を所有する息子が物件売却に強く反対し、内見希望者の前に立って妨害したり、物を振り回したりして、警察沙汰になる状況が続いていました。息子にDV気質があり、オーナーである母親に対して常々深刻な暴力行為があったとのことです。こうしたケースは、通常の交渉では危険が大きく、当事者だけで解決しようとすると被害が拡大しかねません。

立ち退きや明渡しの問題では、相手の性質次第で「まず交渉」ではなく、「まず安全確保と訴訟方針の整理」が優先になることもあります。

交渉や裁判を有利に進めるためには

立ち退き交渉や裁判で差がつくのは、強い言い方ではなく、準備の質です。最初から完璧である必要はありませんが、少なくとも「何が起きていて、こちらが何をしてきたか」を説明できる状態にはしておきたいところです。

記録を残す

記録は、立ち退き問題で最も重要な武器です。家賃滞納なら入金状況の一覧、迷惑行為なら苦情があった日時と内容、契約違反なら現場写真、注意したならその日付と方法を残します。電話で話した内容も、通話履歴と要点メモを残しておくだけで価値があります。

裁判では、「困っていたはずだ」ではなく、「この日にこれがあり、このように注意し、改善しなかった」と示せるかが問われます。記録を残していないオーナーほど、正しいことを言っていても弱く見えます。逆に、淡々と積み上げた記録は非常に強い証拠になります。

弁護士に相談する

立ち退き問題は、早い段階で弁護士に相談したほうが結果的に負担は軽くなることが多いです。特に、正当事由が微妙な案件、相手が感情的な案件、内容証明を出したい案件では、初動の書き方で流れが変わります。弁護士が入れば、通知文の表現、解除のタイミング、証拠の集め方、訴訟に進むかどうかの見極めを整理できます。
精神的に追い込まれてから相談すると、すでに不利な発言や対応をしてしまっていることもあります。疲れ切る前に相談することが、実は最も損を減らす方法です。

相談できる管理会社を探す

管理会社の役割も軽視できません。立ち退き問題では、日常管理だけでなく、苦情の取りまとめ、注意履歴の蓄積、入居者対応の窓口として機能するかが重要です。今の管理会社が「そこまでは関われません」と消極的なら、オーナーが一人で抱え込む形になりやすく、証拠も散らばります。

法的知識のある管理会社や、弁護士と連携しながら動ける会社であれば、交渉の温度を上げすぎず、必要な材料を整えやすくなります。管理会社選びは、普段の管理費だけではなく、トラブル時にどこまで伴走してくれるかで判断するべきです。

賃貸物件における立ち退き問題にお困りなら

賃貸物件の立ち退き問題にお困りなら立ち退き問題は、オーナーにとって想像以上に消耗するテーマです。しかも、急いで解決したい気持ちが強いほど、法的に危ない動きをしてしまいやすくなります。大切なのは、「この理由で本当に退去を求められるのか」「任意交渉でいけるのか、それとも訴訟を見据えるべきか」を早い段階で整理することです。