物件の管理を外部に委託する際には管理会社選びが非常に重要であることは言うまでもありません。しかし、その前にこの業界の実態について知っておくことが大切です。特に立退き物件や事故物件などの、いわゆる訳あり物件の管理を委託する場合は、管理会社選びを間違えるとトラブルに発展したり不利益を被ったりするリスクもあります。

この記事では訳あり物件の取引や管理に30年以上携わり業界の裏側も数多く見てきたプロが、管理会社の実態を暴露します。その管理会社に本当に委託しても大丈夫ですか？話をする前にもう一度立ち止まって考えてみてください。

実は立退き交渉は管理会社が行うと弁護士法違反に該当するリスクが高いです。立退きを賃借人が拒んでいる時点で、賃貸人と権利義務に関する争いが生じているということになります。一般人である管理会社がこうした争いに報酬を受け取って介入することはできず、資格を持った弁護士のみが対応できるのです。

また、立退き問題は解決が難しいです。お金がなくて家賃が支払えないケース、常識がない人が家賃を支払わずに居座っているケース、新興宗教や反社会的勢力が拠点にしているケースなどがあります。いずれも一筋縄ではいかない相手です。

賃貸人を確実に立ち退かせたいのであれば司法に訴えるのが正攻法といえますが、時間と手間がかかります。その間にも家賃未納が続き、オーナーにとっては損失が膨らみ続けることになります。そこで、「立退き代行」を行っている業者もいるのですが、決して利用してはいけません。そうした業者は反社会勢力が運営しているかバックについているケースが多く、手っ取り早く立ち退かせるために嫌がらせや脅迫といった実力行使を行うのです。

万が一反社会的勢力が関係している管理会社に委託した場合、オーナー様の信用が失墜してしまいます。もし、反社会的勢力とのつながりがあることが発覚した場合は、取引先や金融機関から取引を停止されるおそれがあります。特に気をつけるべきなのは銀行です。ほぼ間違いなく取引中止になる上、融資の一括返済を求められる可能性も大です。そうなれば賃貸経営がどうなるかは明白です。

とはいえ、反社会的勢力が関係している会社、いわゆるフロント企業は「自分は反社です」とは決して名乗りません。知らず知らずのうちに反社会的勢力と関係を持ってしまうということも往々にしてありえるのです。特に「立退き代行します！」と明確に謳っている会社には十分注意しましょう。

管理会社と契約しているのにも関わらず、ポストや廊下が汚いまま、ずっと電球切れを起こしている、ゴミが散らかったままで、「本当に管理してくれているのか？」と思ったことはありませんか？この疑問はだいたい当たっています。管理会社は何もしていません。

これは毎月5％の管理費を設定している中小で長く続いている管理会社にありがち。せいぜい月１～2回、あるいは数ヶ月に1回物件に出向いて軽く点検や掃除をしている程度です。

オーナー様の立場からすると「管理費を払っているのにひどい」と思われるかもしれませんが、管理会社にも事情があります。たとえば家賃10万円の物件がある場合、管理費が5％だとすると5,000円ということになります。たとえば家賃5万円の単身用の物件なら2,500円。仮に10部屋あったとしても25,000円です。管理会社にとってはほとんど儲けにはならず、管理人や清掃員を雇って毎日真面目に管理をしていたら人件費がかかって大赤字になってしまいます。

「したくてもできない」「もっと管理費を上げてほしい」というのが、管理会社の本音でしょう。ただ、昔から付き合いがあるため、5％で引き請けて何もせずズルズルと来ているケースがほとんどです。

CMをバンバン打っている会社は大手だし知名度があるから安心……というイメージはありませんか？確かに管理業務や客付けなどをしっかりしてくれるので、満足度は高い傾向があります。しかし、これにも裏があるのです。

前述のとおり基本的に物件の管理業務は儲かる仕事ではありません。新規参入をするためにはしっかり管理をして付加価値を高める必要があります。しかし、それがおかしな方向に行っているのです。

大手や新興管理会社はなにかにつけてお金を取ります。こうした会社に委託されたことがある方ならわかるかもしれません。管理委託料以外にも、さまざまな名目で請求してきます。単純にその支払額を合計して家賃収入から差し引いてみると、金額の大きさに驚かされます。

たとえば、内見が決まると仲介手数料や礼金で2分の1以上を管理会社が持っていくケースが多いです。広告費用や鍵の交換費用、クリーニング代も中抜きされています。保険や引越し代も業者からキックバックをもらっていますが、これももともとはオーナーが支払ったものが原資です。さらに、原状回復工事なども管理会社の息がかかった所を利用させるというケースもあります。

こういった構図になっているケースも決して珍しくなく、特に動きがある2月は、管理会社の営業マンの給料が3倍になるという話も。結局オーナーばかりが損をして、管理会社が儲かっているという実態も往々にしてあるのです。