【完全版】マンションの管理会社を変更するには？流れやポイントを解説

マンションの管理会社に不安を抱えていませんか？サービス品質やコスト、住民対応などに関する不満をきっかけに管理会社の変更を検討されるオーナーや理事の方が増えています。

この記事では、マンション管理会社の変更に必要な基礎知識から具体的な手続きの流れ、選定ポイント、費用相場、トラブル防止策までを徹底解説。これからのマンション管理を安心・納得の形にするために、ぜひお読みください。

マンションの管理会社に対して、「このままで本当に大丈夫？」と不安を感じられている方は少なくありません。サービス内容や費用、住民対応などに関する不満が重なると、管理会社の変更も検討する必要があるでしょう。

適切なタイミングで管理会社を見直すことで、マンションの資産価値や住み心地を守ることにつながります。

【要確認】マンション管理会社変更の基本事項

「管理会社の変更は難しいのでは？」と思われる方も多いですが、マンション管理会社の変更は管理組合の正当な権利です。マンション標準管理規約や契約内容に基づき、一定の手続きと住民の合意があれば変更は十分に可能です。契約書に定められた手続きを遵守し、理事会主導で進めれば安心して切り替えられます。

なぜマンション管理会社を変更するのか？

マンション管理会社の変更を検討する理由はさまざまですが、共通するのは「今の管理会社への不満や不安」です。たとえば、「コストに対する不満」は非常に多く、他社と比較して管理費が高い、費用に見合ったサービスが受けられていないなどの声はしばしば聞かれます。

また、管理員やフロント担当者の対応が遅い・悪い、報告が雑、クレーム対応が不十分など、「サービス品質」に対する日常的な不満が積み重なりがちです。

さらに、「管理・運営そのものに対する不満」もあります。理事会や住民への説明責任を果たさない、必要な修繕や清掃が適切に実施されていないなど、マンション全体の資産価値や安全性にも影響する問題が発生することがあります。

実際に多くのマンションが「コスト削減」「管理品質向上」「運営体制の改善」を目的として管理会社の変更を進めています。まずは現状の不満や改善したい点を整理し、理事会で共有することから始めましょう。

マンション管理会社変更に関する最新情報

近年、マンション管理会社を変更する例は全国的に増加傾向にあります。その背景には、業界全体の構造的な課題と国の管理適正化政策があります。特に大きな問題となっているのが管理員やフロント担当者の人材不足・人件費の高騰です。少子高齢化や労働環境の変化により、管理会社が人材を十分に確保できず、結果としてサービスレベルの低下や管理委託費の値上げ圧力が強まっています。

こうした状況を受け、国土交通省は「マンション管理適正化法」や管理計画認定制度などを推進し、管理の質向上が求められるように。より良いサービスを求める管理組合やオーナーが増え、「比較・選択」の動きが加速しているのです。

また、大規模修繕や長期修繕計画の見直し時に管理会社を変更する事例も増えており、より専門性の高いサービスや柔軟な提案が求められるようになっています。今後も管理会社の「選び方」「見直し」の重要性が一層高まっていくでしょう。

マンション管理会社の変更を成功させるには、「段取り」と「合意形成」が重要です。ここからは、実際にどのような手順で進めれば良いのか、全体の流れとステップごとのポイントをわかりやすく解説します。手続きの全体像をつかみ、抜け漏れなく進めましょう。

マンション管理会社変更までのステップ

管理会社変更の流れは、「現状の課題整理」から始まり、「住民への周知」「業者選定」「合意形成」「契約・引き継ぎ」までが大まかな流れです。

マンション管理会社変更における重要なタイミング

管理会社の変更は、契約更新時期の半年～1年前に検討を始めるのが理想的です。なぜなら、解約通知や新管理会社の選定・合意形成、総会決議、引き継ぎの準備には数ヶ月単位の余裕が必要だからです。特に大規模修繕工事の前後や理事会役員改選の直後は、新体制のもとで管理の状況を見直しやすく、変更の好機です。

なお、1月～3月、9月～10月など不動産業界の繁忙期は、引き継ぎ業務が滞りやすいため避けた方が無難です。また、一般的に現行管理会社との契約解除に関しては、契約書で「通常3ヶ月前通知」などと定められていますので、契約の内容に従って管理会社に通知・手続きしましょう。

全体を通じて、余裕を持ったスケジュールで進めることがスムーズな切り替えのコツです。

管理会社変更に必要な書類と整理方法

管理会社変更時には、多数の書類や物品の引き継ぎが発生します。理事長や担当理事は保管状況を必ず確認し、新旧管理会社・理事会立ち会いでチェックリストを用いながら引き継ぎましょう。

管理会社変更を考える際、多くの方が気になるのが「費用」や「違約金」です。ここからは、変更時に発生しやすい初期費用やランニングコストの内訳、節約できるポイント、費用相場について詳しく解説します。現実的な予算感やコスパを見極めて検討しましょう。

初期費用とランニングコスト

「管理会社を変更すると初期費用が重くのしかかるのでは？」という不安はよく耳にします。結論からいえば、初期費用は原則不要です。多くの管理委託契約では「解約の3ヶ月前通知」が一般的で、期中解約でも所定の手続きを踏めば違約金が発生しないケースが大半です（まれに特約があるため契約書の確認は必須）。したがって、変更のために「新旧管理会社へ手数料を払わないといけない」といったことは通常ありません。

一方で、毎月発生するランニングコスト（＝管理委託費）は新会社への切替後も継続的に支払います。内訳は主に以下のようなものが挙げられます。

このほか、議事録の印刷費や通信費、郵送費などの細かな諸経費がかかり、これらが見積、もりに含まれるかは会社によって異なります。総額だけでなく内訳や含み・除外条件を丁寧に確認することが、後のトラブル防止とコスト最適化につながります。

管理会社変更で節約できる？

結論からいえば節約は可能です。特に業務の重複や過剰スペックの是正、清掃頻度や点検仕様の最適化、帳票の電子化による事務コスト削減などで、従来と同等の品質を保ちながら管理委託費を下げられる余地があります。

ただし、「安さだけで選ぶ」のは禁物。人員配置が薄くなる、緊急対応が遅れる、点検の質が落ちるといった“見えにくい品質劣化”は、中長期の修繕費や事故リスク増大という形で跳ね返ってきます。短期の削減額だけでなく、5～10年スパンの総コスト（LCC）で比較するのが賢い判断です。

最適なパートナー選びは、資産価値と住み心地を左右する最重要工程です。候補抽出のチェックポイントと、見積もり・契約内容・運用品質をどう比べるかを整理しましょう。

候補選定のためのチェックリスト

候補をスクリーニングする段階では、「実績」「人員体制」「提案力」「透明性」をバランス良く見ることが肝心です。以下でチェックすべき項目を簡潔にまとめました。マンションに合わせ優先順位を付けて評価してください。

見積もりと契約内容・質の比較検討方法

見積もりは最低でも3社から取って比較したいところです。総額だけでなく、①内訳、②仕様、③体制、④報告方法まで並べて評価します。具体的には、人件費単価と投入時間、清掃の面積・頻度・方式、点検の項目・資格・報告書サンプル、緊急対応のSLA（到着目安時間、一次復旧手順）などを同条件で比較しましょう。

契約は委託範囲の定義が重要です。「やる/やらない」の境界が曖昧だと後日想定外の“別料金”が請求されてしまうことがあります。標準業務とオプションの線引き、追加発注の上限/下限、価格改定の算定式まで明文化し、契約前に齟齬を潰すことが品質とコストの両立につながります。

管理会社の変更ですべて解決できるとは限りませんが、体制をリセットし、改善を加速させる大きなチャンスでもあります。管理会社変更で得られる効果と起こり得るリスクをセットで理解し、合意形成の材料にしていきましょう。

マンション管理業務のクオリティ向上を目指すメリット

まず挙げられるのが管理委託費の見直しができるという点です。仕様の適正化や競争環境の導入で、同品質でコストを抑える、あるいは同予算で品質を上げる選択肢が開けます。

管理品質の底上げができるというのも大きな利点です。経験豊富なフロント、欠員時のバックアップ、SLAに基づく緊急対応など、運用体制が改善します。報告の質が上がると理事会の意思決定もスムーズになり、トラブルの予防と早期収束が進みます。

さらに、マンションの資産価値の向上にもつながるでしょう。提案力がある管理会社を選べば、劣化要因の分析に基づく修繕の平準化、省エネ・DX化、セキュリティやコミュニティ活性など、資産価値向上の打ち手が増えます。

マンション管理会社変更に伴うデメリットとリスク

一方で、短期的な運用リスクは無視できません。たとえば、価格優先で選ぶと、人員削減や点検の簡略化が生じ、日常のきめ細かさが落ちることがあります。また、引き継ぎの綻びにも要注意です。書類・鍵・未処理案件・滞納督促履歴などの移管漏れは、のちの運用障害に直結します。チェックリストと理事会立会いで未然に防ぐ必要があります。

信頼関係の再構築も課題です。担当者や管理員が変われば、住民との関係性づくりに時間がかかります。初期3～6か月は“慣らし期間”と捉え、定例報告の密度を上げる、改善項目を小刻みに検証するといった方法で不安を抑えましょう。

トラブルの多くは情報不足・合意不足・定義不足から生まれます。コミュニケーション、公開性、契約定義、引き継ぎ管理の4点を押さえれば、変更プロジェクトはスムーズに進むでしょう。

①管理会社・理事会・入居者のコミュニケーションを大切にする

変更理由・改善目標・スケジュールを、理事会だけで抱え込まず住民に見える化しましょう。全戸アンケートや説明会、掲示板・ポータルでの周知は、不安や憶測を減らし、合意形成を早めます。また、入居者の声（清掃の満足度、騒音・マナー違反の有無、設備の不具合など）は品質の“生データ”です。双方向のコミュニケーション設計こそ、トラブル未然防止の土台です。

②理事会やマンション全体で管理会社変更を共有しておく

管理会社変更は総会決議がゴールではなくスタートです。承認後は、変更の事実、新会社の連絡先、緊急窓口、各種支払い先の変更など、実務に関わる情報をタイムリーに公開しましょう。初期の質問・問合せが集中する時期は、QAシートの配布や臨時説明会の開催も有効です。情報公開が速いほど“不満の芽”は小さく摘めます。

③管理会社の業務内容を把握しておく

管理委託契約書と重要事項説明書を事前に精読し、標準業務とオプションの境界、除外事項、報告様式、緊急対応のSLAを確認します。特に清掃・点検の仕様（範囲、頻度、方法、報告、エレベーターや消防設備などの法定点検の有無など）と事務業務（毎月の会計報告、家賃滞納督促など）、緊急対応（24時間365日の対応窓口の有無、警備員やスタッフの駆けつけなど）を最低限のチェックポイントとして把握しておくことが重要です。

「前の会社はやってくれていた」がもっとも揉める一言です。新旧管理会社の仕様差を最初から理解・共有しておくことで、“見込み違い”のトラブルを防げます。

トラブルが発生した際の対応策

まずは契約・仕様・SLAに照らした事実確認、次に是正案と期限の提示が重要です。それでも解決が難しい場合は第三者機関の活用が有効となります。

【起こりがち】管理会社引き継ぎの際の注意事項とコツ

引き継ぎ期間は原則“解約通知後の約3ヶ月”です。重要書類・物品・情報の3区分でチェックリスト管理を行いましょう。

当日は理事会が立ち会い、受け渡し台帳にサインし、不足は期限付き是正でフォローしましょう。写真・スキャンで電子保存し、引き継ぎ検収会で完了判断を行うと漏れを防げます。

最後に管理会社変更の際によくありがちな“つまずきポイント”を一枚のシートに集約します。判断に迷ったら、ここへ立ち返ってください。

訳あり物件管理センターは、トラブル対応力と柔軟な提案力を強みとするプロフェッショナルチームです。オーナー様・理事会様が抱えられている住民トラブル、滞納、クレーム多発、品質不安といったお困りごとに対し、原因の可視化→即応→再発防止までワンストップで伴走します。

緊急駆付・一次復旧・臨時清掃・証跡整理まで、最強のトラブル対応力。仕様最適化、費用平準化、DX活用、コミュニティ活性など現実的で効く提案力。コスト対効果に徹底こだわり、削るべきは削り、守るべき品質は守る業界水準の料金と手厚いケア。豊富な解決実績をもとにしたノウハウ。これらの強みで、しっかりとマンション管理をサポートいたします。

マンションの管理会社変更は、資産価値・安全・住み心地を守るための重要な経営判断です。初期費用は原則不要ですが、契約・仕様の定義と引き継ぎの設計が成功の鍵となります。相見積もりで価格・品質・体制・SLAを可視化し、住民の声を反映して透明な合意形成を進めましょう。引き継ぎは書類・物品・情報の3区分で理事会立会い・証跡化を徹底することが重要です。

管理会社の変更はゴールではなくスタート。KPIを設定し、定例レビューで改善を回すことで、長期のコスト最適化と品質向上が実現します。困ったときは訳あり物件管理センターへご相談ください。

マンション管理会社の変更に関して、弊社によく寄せられる疑問を整理しました。ぜひ参考にしてください。